Investir en %%VEFA%% (Vente en l'état futur d'achèvement)

Qu’est-ce que la VEFA ou « Vente en État Futur d'Achèvement » ?

Définition et cadre légal de la VEFA

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La VEFA est un contrat par lequel l'acquéreur s'engage à acheter un bien immobilier qui est à construire ou en cours de travaux. Elle est régie par le code de la construction et de l’habitation : articles L261-1 à L261-22. La VEFA implique de devenir propriétaire du terrain dès la signature de l’acte authentique chez le notaire, puis progressivement de l'immeuble au fur et à mesure de l’avancement de la construction.

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La réglementation encadrant la VEFA est très stricte afin de protéger au maximum l'acheteur. Elle impose, par exemple, la garantie financière d'achèvement (GFA, Code de la construction et de l'habitation : articles R261-17 à R261-24-1), qui assure la finalisation du bien même si le constructeur rencontre des difficultés financières. Si ce n’est pas le cas, c’est aux banques et aux assurances de prendre le relai du promoteur défaillant. La loi oblige également à une garantie biennale et décennale, couvrant divers aspects du logement pendant dix ans après la livraison / réception.

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Par ailleurs, le prix de l’acquisition est sécurisé : pas de mauvaise surprise sur le prix une fois la vente authentifiée chez le notaire. Le risque du coût de l’édification est donc porté par le promoteur en cas d’inflation sur les matériaux par exemple.

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Avantages de l’achat immobilier en VEFA

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Tout d’abord, en choisissant la VEFA, vous investissez dans un bien neuf, plus économe en énergie et respectant les dernières normes environnementales et de sécurité. Notamment les normes et labels suivants : la RT 2012, la RE 2020, le BEPOS (bâtiment à énergie Positive), la passiv Haus…

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Sur le plan économique, dès la signature de la vente, vous bénéficiez de frais de notaire avantageux par rapport à l’ancien. La moyenne constatée est de 2,5% du prix d’acquisition sur le prix TTC dans l’immobilier neuf contre 7,5% dans l’immobilier existant.

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L’achat d’un bien en VEFA permet aussi de réduire drastiquement les charges de copropriété. En effet, puisque tout est neuf, elles sont en moyenne 3 à 4 fois moins importantes que dans l’ancien.

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De plus, la VEFA peut ouvrir droit à des avantages fiscaux, comme une réduction de TVA ou l'accès à des prêts à taux avantageux. En fonction de l’évolution de la législation et de la localisation du bien immobilier neuf, vous pourriez être éligible au prêt à taux 0% pour votre future résidence principale. Cette enveloppe est même doublée sur certains territoires par les municipalités locales.

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En parallèle, vous avez la possibilité de personnaliser votre logement, en choisissant certains équipements : la cuisine, les matériaux (parquet, carrelage, faïence), les coloris… Selon le stade d’avancement du chantier, il est parfois possible de modifier l’agencement du bien en état futur d’achèvement. Attention toutefois, cette étape peut entraîner un surcoût et nécessite l’approbation sur devis du promoteur.

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Enfin, en règle générale, la VEFA reste un achat moins onéreux que par le biais d’un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Bien que plus personnalisée, cette méthode d’acquisition est moins soumise au gain d’échelle présent dans une construction d’un immeuble neuf.

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Inconvénients de l’achat immobilier en VEFA

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Pour ce type d’acquisition, le délai de livraison peut être long. En moyenne, il faut compter 24 mois d’attente si le logement est réservé dès le lancement commercial de l’opération. Il est donc nécessaire de consentir à un emprunt adapté. Ce dernier doit comprendre une période de déblocage des fonds (de la durée des travaux) puis une période d’amortissement avec le remboursement de la mensualité. Ce qui implique dans un premier temps le report des mensualités (le temps des travaux) puis le remboursement.

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Pour les particuliers, il n’est pas rare de voir un décalage de prix significatif entre le neuf et l’ancien. 

Cela s’explique notamment par la TVA (20% en France en 2024), mais surtout par le niveau d’exigence des normes encadrant la construction : énergie, sécurité etc.

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À cause des aléas météorologiques, il est coutume que le planning de construction soit soumis à des retards.

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Pour finir, il arrive parfois que les clients soient déçus lors de la visualisation du produit fini. En effet, il est relativement difficile de se projeter avec de simples plans ou maquettes reflétant une idée non contractuelle du résultat final.

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Comment acheter en VEFA ?

Phase préliminaire de l’achat « sur plan »

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Lors d’un achat en VEFA, la première étape essentielle est la phase de réflexion du projet. À savoir déterminer la localisation, le type de logement (nombre de chambres), le budget…

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Vient ensuite la recherche du promoteur idéal ou le contrôle d’un promoteur sur lequel vous avez repéré un projet qui vous intéresse. C’est à ce moment-là que vous devez vous assurer des garanties et des certifications du promoteur. N’hésitez pas à vous rendre sur place, car même si vous ne pouvez pas visiter le bien (qui n’est pas construit) vous pourrez tout de même vous rendre compte de la situation du quartier.

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Il est également crucial de bien cerner le plan du logement, les matériaux utilisés et les normes de construction. Pour cela, un document intitulé « notice descriptive » devrait vous être fourni. Il doit reprendre l’ensemble des éléments utilisés pour l’édification. Si nécessaire, n’hésitez pas à demander des informations complémentaires au promoteur, en particulier sur les parties privatives.

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Cette étape préliminaire demande une grande attention, car elle détermine la qualité et la conformité de votre futur logement. Aussi, n’oubliez pas de porter votre attention sur les accessoires compris dans le contrat. Par exemple : la porte de douche, les placards équipés etc.

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Contrat de réservation de la VEFA

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Une fois le projet sélectionné, place au contrat de réservation. Ce document précède le contrat de vente définitif (acte avec un notaire) et établit les conditions de la vente, comme le prix, la description du bien et les délais de construction. Il est important de bien lire et comprendre ce contrat, car il engage juridiquement l'acheteur.

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Le contrat de réservation en VEFA comprend divers éléments répartis en deux grandes catégories :

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1. Les caractéristiques du logement avec :

• La description détaillée du futur logement : surface habitable, nombre de pièces principales, nature des annexes (une cave ou un parking par exemple) etc. Un plan du logement et des annexes doit également être intégré.
• La situation dans l’immeuble (s’il s’agit d’un appartement en copropriété) ou dans le lotissement (dans le cas d’une maison individuelle). Ainsi qu’un plan de masse et les plans de niveau de l’immeuble en annexe du contrat.
• L’adresse complète du logement.
• La liste des matériaux utilisés pour la construction et les équipements. Comme précisé précédemment, cela doit être indiqué dans la notice descriptive.

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2. Les caractéristiques de la vente entre l’acheteur et le promoteur avec :

• Le prix de vente.
• La date prévisionnelle de signature du contrat de vente chez le notaire.
• La date de livraison du bien.
• Les conditions de l'emprunt (ou des emprunts) nécessaires à l'acquisition.
• Les conditions pour récupérer le dépôt de garantie en cas de retrait.
• Une explication claire et précise des droits de rétractation.

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Un dépôt de garantie est généralement requis à ce stade.

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Finalisation de l’achat « sur plan »

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La finalisation de l'achat en VEFA se fait par la signature de l'acte de vente devant un notaire. Cela comprend :

• La relecture des identités de l’acheteur et du promoteur ainsi que des documents légaux.
• La vérification complète du contrat de vente.

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Ici, le rôle du notaire est de contrôler que chacune des parties à en sa main la totalité des informations du projet et les comprend bien. Cela permet de protéger le particulier qui n’est pas accoutumé à passer ce type de contrat.

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De plus, le contrat de vente définit le transfert de la propriété et prévoit le paiement échelonné au fur et à mesure de l'avancement des travaux. En effet, l’acquéreur devient propriétaire du bien en VEFA au fur et à mesure des paiements. Ces étapes sont liées et indissociables avec toutes les garanties nécessaires à l’achat en état futur d’achèvement.

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Ce mode d’acquisition est considéré comme le plus sécurisé des achats de bien immobilier, avec l’absence de vices cachés du fait des garanties souscrites et extrinsèques au promoteur.

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Livraison et garanties

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Enfin, vient la livraison / réception finale du bien. Durant cette dernière étape, il est impératif de faire une inspection méticuleuse afin de s’assurer que le bien correspond à ce qui a été convenu. En cas de défaut, celui-ci doit être rapporté. L’acheteur dispose d’un mois de délai pour reporter l’ensemble des défauts constatés sur le procès-verbal de livraison.

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Les garanties légales entrent en jeu au moment de la livraison, protégeant l'acquéreur contre les vices de construction et assurant la prise en charge de certaines réparations. Deux types de garantie existent à ce stade : la garantie biennale (2 ans) sur le petit œuvre et la garantie décennale (10 ans) sur le gros œuvre.

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Autres formes de vente immobilière

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La VEFA inversée

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La VEFA inversée est une variante où l’acheteur achète d’abord le terrain et signe ensuite un contrat de construction. Cette formule offre plus de flexibilité et de contrôle sur le projet, mais requiert une implication plus importante de l’acheteur dans le processus de construction.

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Ce processus est commun dans les situations d’édification de maison individuelle et s’apparente souvent à un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle).

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Vente d’immeuble à rénover (VIR)

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La VIR concerne l'achat de biens nécessitant des travaux de rénovation. Ici, l'acheteur s'engage sur un bien existant à rénover, souvent avec le support d'un promoteur. Il s’agit donc d’une hybridation entre l’ancien et le neuf. 

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L’avantage est que les frais de notaire qui s’appliquent sont ceux d’un bâti existant, soit 7,5% du montant de l’acquisition (fonciers + travaux à réaliser). De même, cette option permet la personnalisation du bien, avec toutefois plus de contraintes que la VEFA. L’enveloppe déjà bâtie en est la principale raison.

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Permis de construire valant division (PCVD)

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Le PCVD est une procédure permettant de diviser un terrain en plusieurs lots pour y construire des habitations. Cette formule est souvent utilisée pour les projets de lotissements ou de constructions de plusieurs maisons individuelles.

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Ressources et accompagnement pour l’achat en VEFA

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Pour vous aider dans votre projet d'achat en VEFA, de nombreuses ressources sont disponibles : divers guides détaillés, formulaires ou fiches pratiques peuvent être consultés en ligne.

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Cependant, il est vivement conseillé de solliciter l'expertise d'un conseiller en patrimoine immobilier pour vous guider à travers les spécificités juridiques et financières de la VEFA.

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Pour cela, le réseau Vargo Invest vous propose son savoir-faire, avec plus de 20 ans d’expertise et des équipes à l’écoute de vos besoins spécifiques. De quoi mettre toutes les chances de vos côtés pour l’achat de votre futur logement !

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