La Stratégie d'Investissement Immobilier Méconnue %%le Déficit Foncier%%

Bien comprendre le déficit foncier

Avec l'évolution de l'administration fiscale et la consolidation de l'impôt sur le revenu au XXe siècle, les revenus fonciers sont de nos jours traités comme une catégorie spécifique. Selon le Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts (BOFiP), le revenu foncier est défini comme un revenu net pour les bases de l'impôt sur le revenu.

Ce revenu net foncier est calculé en soustrayant du montant du revenu brut foncier le total des charges de la propriété. Ainsi, il représente la différence entre les recettes brutes (les loyers) et l'ensemble des charges déductibles associées à la propriété (les frais de gestion, les travaux de réparation, etc.). Pour plus de détails, vous pouvez consulter la source directement sur BOFiP.

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Qu’est-ce que le déficit foncier

L’expression « déficit foncier » se décompose en deux mots « déficit » et « foncier ». Portons notre attention sur ces deux notions pour en comprendre tout le sens.

Tout d’abord le fait de parler de « déficit » est le fruit du résultat obtenu en reprenant l’ensemble des recettes fiscales (les loyers) et des charges déductibles (frais d’entretien et de réparation, amélioration du logement, etc.). Ainsi, le déficit est le résultat négatif entre les recettes et les charges. Un propriétaire se retrouve en déficit quand l’ensemble des charges déductibles de ces investissements est supérieur à ces recettes encaissées sur un exercice fiscal.

Ces recettes et charges doivent porter sur du « foncier ». Cela ne concerne donc que les biens mis en location dit « nu ou vide » et non pas les biens loués meublés qui entrent dans une autre catégorie, celle des revenus bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De plus, la déclaration de ces revenus fonciers doit être réalisée au régime réel d’imposition et non au micro-foncier.

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Différenciation entre revenu foncier et déficit foncier

Comme abordé précédemment, le régime des revenus fonciers existe depuis longtemps en France et est régi par le code général des impôts. Il est d’ailleurs régulièrement appelé régime de droit commun.

Le revenu foncier :

Il correspond à l’ensemble des recettes brutes générées par les biens immobiliers (immeubles ou parties d’immeubles) détenus en pleine propriété et / ou en usufruit et mis en location. En d’autres termes, les revenus fonciers correspondent aux revenus locatifs, c’est-à-dire aux loyers perçus.

« Dans les recettes brutes de la propriété sont comprises notamment celles qui proviennent de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d'exploitation des carrières, de redevances tréfoncières ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d'usufruit. » Extrait de la Loi 2004-1485 2004-12-30 art. 49 II.

Le déficit foncier :

Il représente le résultat négatif entre l’ensemble des recettes et des charges déductibles relatif aux immeubles mis en location. Il est calculé lors de la déclaration 2044 sur les revenus fonciers.

Par exemple, il peut s’agir du déficit engendré à la suite de gros travaux, permettant alors au propriétaire foncier de « générer » un déficit foncier important sur l’exercice fiscal. Attention, une simple facture ne permet pas de rendre les travaux déductibles, il faut avoir déboursé de la trésorerie.

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Différenciation entre location non meublée et location meublée

La location non meublée :

Cela concerne les biens loués nu ou vide, sans équipement autre que ceux indispensables à sa location comme une salle de bain ou une cuisine non équipée. Dans le cadre d’une location vide, le bail est civil, ce qui inclut le bien dans le régime foncier de droit commun.

La location meublée :

À l’inverse, un bien loué meublé est un logement totalement équipé, permettant de venir y vivre directement avec sa valise. Pour être considéré comme meublé, un bien doit disposer d’équipements nécessaires spécifiques : literies, plaques de cuisson, four micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, luminaires, ustensiles de cuisine, volets ou rideaux, etc.

Dans le cadre d’une location meublée, le bail meublé peut être de quatre types :

1. Meublé classique 1 an renouvelable.
2. Bail étudiant meublé 9 mois.
3. Bail de mobilité de 1 à 10 mois.
4. Location courte durée. 

Dans tous les cas la location meublée entre dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Malheureusement, aucun déficit foncier ne peut être généré par ce biais.

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Avantages du déficit foncier

• L’année de création du déficit foncier, il est possible de venir réduire le revenu imposable, entraînant une diminution de l'impôt sur le revenu.
• À travers la déclaration 2044 (déclaration des revenus fonciers), les propriétaires peuvent diminuer les bénéfices fonciers de leurs autres biens.
• Si le déficit foncier est suffisamment important, ce dernier peut être reporté sur les futurs bénéfices générés.

En résumé, le déficit foncier permet de diminuer l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales actuelles et futures.

Malgré ses nombreux avantages, le déficit doit rester un événement ponctuel. Si ce n’est pas le cas, l’intérêt de l’investissement devrait être remis en cause. Si le déficit est chronique, il doit forcément être compensé par un avantage significatif pour rendre l’investissement intéressant : une réduction d’impôt (Pinel, Malraux, Monument Historique, etc.) ou un usage voulu moins rentable (location à un proche).

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Mécanismes et calcul du déficit foncier

Pour calculer le montant du déficit foncier, la première étape consiste à déterminer si les charges dépensées dans l’année sont déductibles au titre des revenus fonciers ou non. De même pour les recettes engendrées par les versements des loyers.

Une fois les sommes obtenues, il suffit de soustraire les charges aux recettes. Retrouvez ci-dessous un exemple de calcul :

Recettes :

• Loyer hors charges : 700€ par mois, soit 8 400€ par an.

Somme des recettes fiscales brutes = 8 400€.

Dépenses :

• Gestion de la location : 70€ par mois, soit 840€ par an.
• Prime assurance locative : 10€ par mois, soit 120€ par an.
• Intérêt annuel des prêts liés à l’acquisition : 5000€.
• Frais de copropriété à la charge du propriétaire : 240€ par an.
• Taxe foncière annuelle : 850€.
• Travaux de rénovation réalisé et payé dans l’année : 10 000€.

Somme des charges fiscales déductibles = 17 050€.

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Résultat avant les travaux :

Bénéfice de 1 350€ (8 400€ - 7 050€)

Résultat après les travaux :

Déficit de 8 650€ (8 400€ – 17 050€)

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Fiscalité applicable au déficit foncier

Le déficit foncier généré par un bien immobilier permet de réduire voire d’annuler les bénéfices fonciers générés par les autres biens de la déclaration 2044 (déclaration des revenus fonciers). Si ce déficit est supérieur à l’ensemble des revenus fonciers (recette totale des loyers), il pourra alors être imputé jusqu’à 10 700€ (21 400€ sous certaines conditions) en réduction du revenu imposable. 

Après déduction sur le revenu imposable, le déficit restant pourra être reporté sur les années suivantes (maximum 10 ans).

Comme vous l’aurez compris, l’impact fiscal du déficit foncier est immédiat avec une réduction d’impôt sur les revenus fonciers, sur les cotisations sociales et sur l’impôt généré par le revenu imposable.

Attention ! Les bénéfices fonciers sont imposables au barème progressif de l’impôt et viennent s’ajouter au revenu imposable. De plus, une seconde couche d’impôt s’applique sur les bénéfices fonciers avec des cotisations sociales de l’ordre de 17,20%. Le déficit foncier a donc un intérêt fort pour les propriétaires souhaitant diminuer au maximum leurs impôts !

À noter : les travaux ayant généré une déduction sur les revenus globaux impliquent de garder le bien en location nue pendant au moins 3 années (fiscales) après la déduction.

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Report du déficit, conditions et modalités

Le montant du déficit foncier généré l’année des travaux est généralement très important. De ce fait, après imputation sur la déclaration 2042 (déclaration de revenus), il n’est pas rare que le déficit soit toujours en surplus. Il doit par conséquent être reporté sur les prochains exercices fiscaux.

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Le report du déficit foncier n’est possible que dans une limite de 10 ans dans le cadre du régime commun des revenus fonciers. L’année déterminant le point de départ de ces 10 ans est l’année de constatation du déficit foncier. Comme vous pouvez le voir sur l’image ci-dessus, la déclaration des revenus fonciers reprend cette notion de report avec la déclaration 2044.

À savoir : une fois reporté, le déficit foncier n’est plus imputable sur les futures déclarations sur le revenu (déclaration 2042).

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Les différentes charges et travaux déductibles

Les charges déductibles

Voici une liste des charges déductibles applicables aux revenus (régime commun) pour le déficit foncier :

• Les charges de gestion pour la location + assurances locatives.
• Les intérêts d’emprunt ainsi que les assurances des crédits concernant le bien.
• Les provisions pour charges de copropriété.
• La taxe foncière.
• Les dépenses d’entretien et de réparation.
• Les travaux d’amélioration.
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires qui restent à la charge des propriétaires.

L’ensemble des charges cité ci-dessus sont déductibles des revenus fonciers. Toutefois, les intérêts du crédit sont déductibles, mais ne peuvent pas générer un déficit reportable sur le revenu imposable global.

L’année d’acquisition du bien, certaines charges spécifiques peuvent également être déduites :

• Les frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers.
• Les frais de dossiers bancaires.

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Travaux déductibles, réparation, rénovation et construction.

Pour que les travaux soient déductibles, il est indispensable de disposer des factures adéquates. Ces dernières doivent répondre à plusieurs conditions et normes légales. N’hésitez pas à contacter nos experts pour en savoir plus !

De plus, les travaux de réparation, rénovation et construction sont déductibles sous réserve de maintenir ou d’améliorer l’état du bien immobilier mis en location.

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Cas particulier du déficit foncier

Dans le cadre de la rénovation énergétique, l’État a récemment mis en place un dispositif temporaire permettant de relever de 10 700€ à 21 400€ le montant déductible du revenu global sous certaines conditions. Le décret 2023-297 du 21 avril 2023 (JO du 22) fixe les modalités d’application de ce dispositif, codifiées sous un nouvel article 41 DO de l’annexe III au CGI.

L’objectif étant d’inciter les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens trop énergivores.

Ce dispositif temporaire s’applique sur les travaux réalisés et payés entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 et concerne la rénovation énergétique.

Les dépenses visées sont énumérées par l’article D 319-17 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), à savoir :

• Le coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux d’économie d’énergie.
• Le coût de la dépose et de la mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants.
• Les frais de maîtrise d’œuvre ou autres études techniques nécessaires à la réalisation des travaux.
• Les frais de l’assurance maître d’ouvrage éventuellement souscrite.
• Le coût des travaux nécessaires, indissociablement liés à la bonne exécution ou à la bonne réalisation des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ou permettant l’atteinte d’une performance énergétique globale, mentionnés à l’article D 319-16 du CCH.

En pratique, le propriétaire doit fournir :

1. Un premier DPE (diagnostic de performance énergétique) en cours de validité à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux établissant que le bien était classé E, F ou G.
2. Un second DPE en cours de validité à l’issue des travaux réalisés au plus tard le 31 décembre 2025 établissant que le bien est désormais classé A, B, C ou D.

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Optimisation et stratégies autour du déficit foncier

Comme nous avons pu le voir précédemment, les propriétaires bailleurs sont souvent fortement imposés puisque les bénéfices fonciers viennent s’ajouter aux revenus globaux. Sans compter les cotisations sociales au taux forfaitaire de 17,20% qui s’appliquent sur les bénéfices fonciers.

Le déficit foncier est une solution de choix pour minimiser les impôts et cotisations à payer. De plus, ce genre d’optimisation convient particulièrement aux propriétaires ayant déjà plusieurs biens et générant du bénéfice foncier. 

Toutefois, les actions à mettre en place pour profiter de ce dispositif peuvent être relativement compliquées et chronophages. Il est donc nécessaire de faire appel à un professionnel de l’immobilier et de la fiscalité pour une étude approfondie. C’est pourquoi Vargo Invest vous conseille et vous accompagne dans vos démarches !

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Maximisation des effets du déficit foncier

Afin de maximiser les effets du déficit foncier, il convient de :

1. Privilégier les travaux payés sur une même année fiscale pour que le déficit s’impact au maximum sur les revenus fonciers. En effet, les revenus fonciers sont soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux. Ainsi, plus les travaux auront lieu sur la même année fiscale, plus leur « impact positif en trésorerie » sera important.
2. Faire tout simplement preuve de bon sens en réalisant des travaux rentables, avec des financements avantageux et toujours dans le cadre d’une valorisation du patrimoine. Il est donc préférable d’éviter les petits travaux chaque année dans le but de générer un déficit, mais sans valoriser le patrimoine. Par exemple : repeindre chaque année le salon. Est-ce vraiment nécessaire ?

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Cumul avec les autres dispositifs : Pinel, Malraux Loc’Avantages

La génération d’un déficit foncier peut être additionnée à d'autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, le Denormandie ou encore la loi Malraux. Ce cumul permet ainsi d'augmenter encore plus les avantages liés à la réduction d'impôt.

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Démembrement de propriété et déficit foncier

Le démembrement de propriété consiste à diviser en deux la pleine propriété d’un bien. D’un côté le nu-propriétaire (le propriétaire des murs) et de l’autre l’usufruitier qui bénéficie des fruits (usage, loyers, etc.) du bien.

Afin d’optimiser le déficit foncier dans une situation de démembrement, il faut séquencer les travaux d’entretien à la charge de l’usufruitier et les gros travaux à la charge du nu-propriétaire.

En savoir plus sur le démembrement

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SCPI de déficit foncier

Le déficit foncier est également possible dans le cadre d’une SCPI. Cette forme d’organisme de placement est régie par une période de souscription et une période de clôture qui engendre la vente des biens gérés. Ainsi, les investisseurs peuvent bénéficier des avantages du déficit foncier sans avoir à gérer le bien en location. Cela offre une solution pratique et diversifiée pour optimiser sa fiscalité.

En savoir plus sur les SCPI

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Déclaration et administration autour du déficit foncier

Si vous souhaitez administrer vous-même les travaux et les déclarations foncières, veillez à bien conserver l’ensemble des factures, car vous en aurez besoin pour vos déclarations ou en cas de contrôle de l’administration fiscale. Un archivage strict est absolument nécessaire pendant plusieurs années, allant jusqu’à 10 ans.

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Processus de déclaration du déficit foncier

Retrouvez ci-dessous les différents paragraphes à compléter ou à vérifier pour la déclaration 2044 (déclaration des revenus fonciers) :

• Paragraphe 100 : votre état civil.
• Paragraphe 110 : SCPI et FPI, avec les informations sur la «  Pierre papier » que vous détenez.
• Paragraphe 200 : caractéristiques du / des biens (adresse, date d’acquisition, nom du locataire…).
• Paragraphe 210 : les recettes générées.
• Paragraphe 220 : les frais et charges avec en ligne 224 un résumé de la somme des travaux (réparation, entretien, amélioration). Veillez à bien détailler les travaux effectués en paragraphe 400.
• Paragraphe 250 : montant des intérêts d’emprunts.
• Paragraphe 263 : bénéfice ou déficit final.

Laissez-vous ensuite guider par le report des montants dans la déclaration 2044 puis dans la déclaration 2042 (revenus globaux). La partie du déficit au-delà de l’imputation sur le revenu global doit être reportée sur le tableau de suivi de la déclaration 2044 paragraphe 450. Attention à bien le mettre à jour chaque année ! Pour rappel, le montant reporté non utilisé se limite aux dix années suivantes.

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