Investir en %%Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)%%

Découvrez tout de la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), son fonctionnement, ses avantages et les pièges à éviter. N’hésitez pas à faire appel à nos conseillers pour un accompagnement efficace et sur-mesure.

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En quoi consiste le statut de LMNP ?

Avant tout, en tant qu’experts, il nous semble important de préciser que la Location Meublée Non Professionnelle est un statut à part entière. Pour beaucoup, elle relève d’une certaine nouveauté dans l’appréhension de l’immobilier, d’un nouveau mode d’exploitation… Pourtant, sa création remonte aux années 40 et c’est l’un des plus anciens statuts de notre chère fiscalité française !

À l’époque, inciter les propriétaires à louer un logement entièrement meublé et équipé était une cause nationale. Dès lors, le législateur a mis en place ce statut de loueur en meublé. Investir dans la location meublée répondait donc à un besoin primaire et sa fiscalité allait devenir, dans le temps, la plus attractive pour se constituer un patrimoine.

Aujourd’hui, la LMNP est identifiée comme une location de bien meublé, avec ou sans inscription au registre du commerce et des sociétés. Elle permet de générer des revenus locatifs supérieurs au marché de la location traditionnelle, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs et cumulables dans certains cas.

Ce mécanisme fiscal, régi par le Code Général des Impôts (CGI), couvre une vaste gamme d'activités et concerne divers types de propriétaires :

• Les investisseurs immobiliers
• Les exploitants de chambres d’hôtes
• Les loueurs de maison, studio, mobil-home…
• Les locations en chambre chez l’habitant.
• …

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Conditions d’éligibilité au statut de LMNP

Critères pour le propriétaire bailleur

Pour prétendre au statut de LMNP, le propriétaire bailleur doit respecter des conditions précises :

• Ne pas être inscrit comme professionnel.
• Les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 € et représenter plus de 50% du revenu global imposable. Au-delà de ce plafond, l’investissement en LMNP devient mécaniquement un statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Critères pour la location et le locataire

La location doit impérativement être meublée et équipée au sens fiscal du terme. L’expression « appartement prêt à vivre » est souvent employée pour qualifier ce type de logement où le locataire doit tout simplement pouvoir s’y installer avec sa valise. Pour cela, le propriétaire doit prévoir diverses fournitures : draps, linge de maison, vaisselle, etc. La réglementation en la matière, imposée par le législateur, est plus souple sur le petit équipement. Cependant, pour optimiser l’attractivité d’un logement, il est préférable qu’il soit parfaitement équipé.

Le locataire, quant à lui, ne doit répondre à aucun critère particulier (aucun revenu maximum). Il peut néanmoins bénéficier des aides pour le logement le cas échéant si ladite location est bien sa résidence principale.

Démarches de déclaration de l'activité LMNP

Malgré les idées reçues, le propriétaire ne doit pas déclarer son activité de LMNP au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET. C’est auprès du service des impôts des entreprises (SIE) de la localité de l’investissement que la démarche doit être effectuée. En cas de pluralité d’investissement, le 1er SIE reste le service référant pour le propriétaire bailleur.

Cette démarche administrative essentielle est souvent méconnue des nouveaux investisseurs. C’est pourquoi il peut être judicieux de déléguer cette étape à un professionnel qui saura efficacement vous enregistrer. Pour cela, les experts comptables Vargo sont à votre disposition !

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Fiscalité de l'investissement locatif en LMNP

En avant-propos, l’actualité du projet de loi de finance 2024 relatait de nombreux amendements sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Beaucoup de choses ont été dites à ce propos, très souvent inexactes concernant la modification du régime, « l’alignement de la fiscalité sur celle des revenus fonciers par exemple, ou encore, une indexation de la valeur nette comptable en cas de revente d’un bien… ».

En vérité, le statut reste pérenne, enfin presque !

Certaines règles fiscales concernant les régimes micro sont vouées à évoluer post JO de Paris 2024. La chasse est donc ouverte aux LMNP de location saisonnière, communément appelée « AirBNB », au cœur des grandes agglomérations. Les stations balnéaires devraient quant à elle être épargnées, tout comme les zones touristiques en montagne ou encore le tourisme classé.

L’investissement en LMNP a donc encore de beaux jours devant lui ! Investir en location meublée restera possible et extrêmement rentable à condition d’envisager une location à moyen / long terme. C’est-à-dire, au titre de résidence principale ou secondaire pour le locataire, et même en location pour nomadisation professionnelle.

Régime micro-BIC VS régime réel

La LMNP s’articule autour de deux régimes fiscaux :

• Le micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur le montant des loyers encaissés.
• Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et l’amortissement du bien.

Le choix entre ces régimes dépend avant tout de la situation de l’acquéreur, des spécificités de l'investissement et de la stratégie fiscale de l’investisseur.

Gestion de l'imposition des revenus locatifs

Sous le régime LMNP, les revenus locatifs sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Une gestion astucieuse de cette imposition peut significativement optimiser le rendement de l’investissement.

Déduction des charges et amortissements

Avec le régime réel, diverses charges peuvent être déduites des recettes fiscales. Notamment :

• Les intérêts d’emprunt
• Les frais de gestion
• Les charges de copropriété
• L’amortissement du bien sur sa durée d’usage
• …

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*Les amortissements non consommés en année N sont reportables jusqu’à épuisement sans plafond de temps ou de montant.

‍Imposition des plus-values et traitement de la TVA

Concernant la cession d’un bien en LMNP, la plus-value n’est pas soumise à un régime spécifique. Contrairement au statut de LMP qui bénéficie d’une exonération de plus-value après 5 ans de statut. Vous pouvez toutefois bénéficier d'un abattement pour une durée de détention suivant le régime fiscal standard :

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Exemple 1 :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

• Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).
• Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5). Vous avez un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

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Exemple 2 :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu ainsi que sur les prélèvements sociaux.

La possession à long terme d'un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) présente un atout considérable. En effet, cela permet d'exploiter pleinement les amortissements accumulés, comme mentionné précédemment, afin de créer une source de revenu complémentaire non imposable, utile par exemple pour compléter une retraite. Dans la majorité des cas observés chez nos clients, ces avantages fiscaux perdurent entre 25 et 30 ans. Le bien en question devient ainsi un bien dit « de garde » avec une fiscalité adapté sur le long terme.

Concernant la TVA, elle peut être récupérée par l'investisseur si l’immeuble respecte certaines conditions, notamment dans le cadre de l’acquisition de biens neufs en résidences de services.

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Quel type de bien acheter en LMNP ?

Critères de sélection d’un logement en LMNP

Choisir un bien adapté à la LMNP requiert une analyse fine du marché, en considérant des critères tels que l’emplacement, le prix de vente, la demande locative, ou encore la qualité du bâtiment. De même, un bon positionnement est crucial pour garantir la pérennité des revenus locatifs.

Dans le cadre de résidences services, il est crucial de saisir les dynamiques du marché et la stratégie commerciale de l'exploitant. Bien que l'achat d'une résidence service puisse simplifier l'encaissement des loyers pour l'investisseur, il est essentiel que l'exploitation du bien reste profitable pendant toute la durée des baux.

Quel type de locataire pour une LMNP ?

En Location Meublée Non Professionnelle, le profil du locataire peut considérablement varier en fonction du type de bien :

• Étudiants pour les studios.
• Familles pour les appartements plus grands et maisons.
• Professionnels pour les résidences d'affaires.
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En conséquence, bénéficier d’une étude locative locale pour avoir une vision précise peut être un plus. Dans cette optique d’analyse, nos professionnels peuvent vous accompagner et vous faire gagner un maximum de temps et d’argent !

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Les avantages de la LMNP

Avantages fiscaux du statut LMNP

L’attrait principal de l’acquisition en LMNP repose sur les bénéfices fiscaux offerts par le régime réel d'imposition. Le statut permet non seulement d'amortir la valeur du bien immobilier et des meubles, mais également de déduire les frais liés à l'investissement (comme indiqué dans le schéma précédent) avant l'application du régime général.

En pratique, si vous investissez dans une LMNP, vous pourrez d'abord déduire vos dépenses de l'année en cours, puis appliquer les amortissements pour cette même année. Vous aurez également la possibilité d’utiliser les amortissements des années précédentes, appelés « amortissements différés ».

Ces amortissements réduiront dans un second temps le bénéfice imposable créé par les loyers, optimisant ainsi la rentabilité de l’investissement locatif. Attention, les prélèvements sociaux s’appliquent uniquement sur le bénéfice constaté.

À cela, et de manière cumulative, vous pourrez dans le cadre d’une acquisition en résidence service LMNP neuve, économiser la TVA sur l’immeuble et le mobilier.

Les atouts d’un investissement en logement neuf

Investir dans un logement neuf en LMNP, offre son lot d’avantages :

• Les garanties et la sécurité d’un bien neuf de manière générale.
• La réception de son logement auprès du promoteur.
• La garantie de parfait achèvement.
• La garantie décennale.
• Des frais de notaire réduits.
• La réduction de la TVA.
• Des normes de construction modernes et moins consommatrices d’énergie.

Exploitation ou gestion : tranquillité d'esprit.

Lorsqu’elle est associée à des dispositifs de gestion locative ou à des résidences avec services, la LMNP offre une gestion simplifiée et une certaine tranquillité d'esprit pour l’investisseur.

• Dans le cadre d’un investissement LMNP « libre » ou sous simple mandat de gestion, c’est l’agence mandatée qui assure la gestion de l’appartement. Cela comprend entre autres : la recherche du locataire, les états des lieux, la rédaction des baux, les assurances sur la vacance locative, la garantie des impayés, etc.
• En résidence service, l’exploitant agit comme un locataire vis-à-vis du propriétaire tout en assurant les mêmes missions qu’une agence mandatée. En échange, il s’engage à verser les loyers fixés, qu'il y ait des occupants dans les appartements ou non. C’est donc une sécurité non négligeable pour le propriétaire, car il reçoit un loyer régulier, indépendamment de la location effective du bien. Attention, ce n’est toutefois pas une garantie absolue, car la viabilité financière de l'exploitant est cruciale pour la réussite de l'investissement locatif. Le propriétaire doit donc s'assurer du bon fonctionnement de la résidence. C’est en quelque sorte une aventure « win-win » pour les deux parties.

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Les inconvénients et risques de la LMNP

Complexité administrative et contraintes légales

Bien que la LMNP offre de nombreux avantages, elle s'accompagne d'une certaine complexité administrative et de contraintes légales qui peuvent décourager les investisseurs. C’est pourquoi, Vargo Invest met à votre disposition sont réseaux d’experts !

Risques financiers et de vacance locative

L’investissement en LMNP n’est pas exempt de risques financiers, aussi bien en mandat de gestion qu’en résidence service.

Néanmoins, ces risques sont généralement plus modérés dans le contexte d'une résidence de services, avec la présence de deux sources de revenus principales : les loyers, sécurisés par un bail, et les mensualités d'un éventuel prêt immobilier.

De plus, divers imprévus peuvent survenir dans le cadre d'une gestion indépendante. Une évaluation préalable et l'adoption d'une stratégie de diversification peuvent contribuer à minimiser ces risques.

Gestion quotidienne du bien

En règle générale, la gestion quotidienne d’un bien LMNP ne requiert que peu de temps. Toutefois, si vous décidez de la faire vous-même, veillez à bien rester organisé. Notamment pour :

• L’entretien du bien.
• La gestion des entrées et des sorties des locataires.
• Le respect des normes en vigueur.

Limitation de l'usage personnel du bien

En LMNP, l’utilisation du bien à des fins personnelles est limitée, ce qui peut être un frein pour les investisseurs recherchant aussi un usage personnel de leur investissement :

• En choisissant une résidence service, vous bénéficiez d'une grande sécurité quant aux loyers. Cependant, vous ne pourrez pas utiliser votre propriété, car la confier à un gestionnaire équivaut à la louer sans possibilité d'accès pendant la durée de la location.

• Vous avez opté pour une location meublée libre (sans bail commercial), mais vos locataires louent en tant que résidence principale. Vous n’aurez là aussi pas accès au bien.
• Vous avez opté pour une location meublée saisonnière. Cela vous laissera plus de liberté pour occuper le bien entre deux locations, mais l’impact économique est important, en particulier lors des périodes de vacances pour les biens situés dans les stations balnéaires ou dans les zones touristiques.

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Conseils pour l’optimisation de l’investissement en LMNP

Sélection du bien initial

Comme vous pouvez vous en douter, le choix initial du bien est déterminant. Il doit correspondre aux objectifs de l'investisseur, tout en s’intégrant dans une stratégie d’investissement cohérente et pérenne. Idéalement, le marché de la location meublée doit être analysé localement afin d’assurer une rentabilité sur le long terme.

Stratégies d’optimisation de la rentabilité locative

Afin de mettre toutes les chances de votre côté pour maximiser la rentabilité de votre investissement, il convient de :

• Sélectionner méticuleusement le bien au début (prix, emplacement, attractivité…).
• Ne pas négliger le confort et la décoration du bien, comme pour y vivre vous-même.
• Gérer de manière proactive si vous décidez d’assurer la gestion seul. Soit en sélectionnant une agence immobilière performante ou en visant un marché porteur comme l’étudiant, l’hôtellerie 4 étoiles ou encore le sénior.